出品：新浪財經上市公司研究院

作者：大眼樓管/肖恩

　　近日，旭輝集團旗下物業管理公司永升服務公告稱，公司控股股東之一Elite Force Development Limited于12月14日與J.P.Morgan Securities （Asia Pacific） Limited及海通國際證券有限公司訂立在二級市場上大宗交易方式的配售協議，Elite Force已同意出售其持有永升服務總股份的5.15%，配售價為每股4.85港元，較14日收盤價5.33港元折讓9%。而就在此前不久，永升服務的最大股東旭輝集團也公告要清倉其所持有的23.21%股份，籌集資金約在20億港幣出頭。

　　林氏兄弟家族接連變賣旗下物業公司股權，碧桂園服務、金科服務、奧園生活、德信服務、雅生活等公司股權也相繼被擺上貨架，物業公司成為“棄子”的同時，是地產依然在深冬徘徊的現實。

林氏兄弟接連出售永升服務股權

　　截至中期財報，永升服務的前三大股東分別為Spectron、Elite Force及Best Legend，持股比例依次是23.21%、20.72%及8.77%，該3家企業最終控制人均為林中、林峰及林偉等一致行動人。由此可見，無論是從地產母公司還是實控人層面，林氏兄弟出售物業公司股權的決心是一致的。

　　此次Elite Force配售完成后，控股股東可行使投票權的股本剩約46.84%，加上旭輝集團計劃出售的23.21%股權，永升服務或存在較大的易主可能。

　　隨著行業調整的深化，面對銷售滑坡、境外再融資困難及負債償付壓力，境內金融機構甚至推出了“內保外貸”的政策助力內房企在海外市場融資正?；?。相較于不易出售的地產項目和外匯兌換壓力，對于不少內房企來說，真正能夠快速變現用于償債的資產就只剩下業績仍然向好的港股物業股了。

　　財報顯示，2022年上半年，永升服務實現營收31.62億元，同比增長53.6%，歸母凈利潤3.77億元，同比增長33.4%。公司總合約建筑面積2.91平方米，其中在管總建筑面積2.08億平方米，永升服務整體經營相較于高杠桿的控股股東旭輝集團明顯要更穩健，這也是其能成為旭輝應急出售的原因之一。

　　此外，隨著我國地產行業逐漸由增量市場過渡至存量市場，新增物業管理業務的增長邏輯也將受限，物業公司估值或難有大表現，這或也是林氏兄弟接連賣出的原因。

銷售持續遇冷 復蘇遲遲不到

　　初旭輝外，近期也有一批房企堅持不住相繼“割愛”物業公司。

　　此前，奧園集團就擬出售奧園健康全部已發行股本的29.9%。11月，金科服務也公告表示已被博裕集團要約收購，博裕集團持股34.63%已超過金科股份成為其第一大股東。12月2日，德信中國透露旗下德信服務集團正在談判出售，隨后雅生活服務也公告控股股東通過大宗交易折價出售公司股份，12月11日，碧桂園服務宣布，控股股東楊惠妍擬配售2.37億股，總代價50.55億港元。

　　房企紛紛出售物業股的背后，是樓市遲遲未能復蘇，近期信貸融資支持僅是短期的加杠桿，有利潤的銷售回款才是真正的源頭活水。

　　克而瑞數據顯示，11月百強房企銷售額5589.8億元，環比微降0.3%，同比降低25.5%，降幅較9、10兩月基本持平。累計業績來看，百強房企1-11月銷售操盤金額的同比降幅仍保持在42.6%的較高水平，仍未出現明顯的復蘇趨勢。

　　旭輝于今年前11月，實現合同銷售金額約為1175.9億元，同比下降約50%，銷售均價約為1.57萬元/平方米。而11月單月旭輝僅實現合同銷售金額41.5億元，同比下降達78.8%，銷售均價也下滑至1.51萬元/平方米。

　　而另一家民營示范房企碧桂園也如此，前11月實現權益合約銷售金額約3354.3億元，同比下降37.4%，11月單月實現權益銷售金額約260.1億元，環比仍無復蘇跡象。

　　示范民營房企尚且如此，房地產行業仍處于深度調整之中，且目前從疫情接連沖擊來看，短期內仍難看見復蘇的到來。期間，用物業股換來流動性或是無奈的權宜之舉。

永升服務業績增速恐滑坡

　　如上所述，旭輝永升服務上半年總合約建筑面積2.91平方米，同比增長降低至33%，增速遠低于其在管總建筑面積2.08億平方米，同比增長60%。而合約面積僅為在管面積的1.4倍，待轉為在管的儲備較為有限。

　　而實際上，隨著近幾年房企業績逐步下臺階，疊加在管面積基數的提高，永升服務的業績增速也明顯放緩。營收和利潤增幅從2019年的74%、122%下滑至今年上半年的53.6%、33.6%，其中凈利潤下滑幅度更為明顯，盈利能力明顯趨弱。

　　此外，作為最大在管面積單一輸入方，旭輝集團近兩年銷售和結轉增長均增長乏力，今年上半年營收同比減少18.24%，這背后也是結轉面積的下滑。

　　無論是從行業、旭輝的銷售和結轉，還是在管項目的利潤率，永升服務的業績增長下滑已成趨勢，這必然影響公司的增長預期和估值水平。這或也是為何旭輝林氏三兄弟選在物業股迎來一波上漲后將出售計劃擺上議程。

　　值得一提的是，對于眾多的物業企業來說，面臨著和永升服務同樣的問題。在商品房成交額達到18萬億的大頂后，每年結轉住房面積獲將迎來下滑，增速逐步下滑的行業或將持續殺估值至固定收益證券的水平。因此，預計后續將會有更多的房企逐步出售物業股權，而此輪接手物業公司股權的資金預計將多來自于固定收益類資金方或者國資物業企業。